Thuê nhà ở Nhật không chỉ là trả tiền thuê hằng tháng. Người mới thường bối rối giữa tiền lễ, tiền đặt cọc, phí môi giới, bảo lãnh, bảo hiểm và nhiều khoản nhỏ khác. Bài viết này New B đã liệt kê các loại tiền khi thuê nhà ở Nhật, giải thích rõ cấu trúc tiền đầu vào, chi phí duy trì, phí gia hạn và mẹo tối ưu.
1. Tiền đầu vào khi thuê nhà ở Nhật
Tiền đầu vào khi thuê nhà ở Nhật là khoản tổng phải thanh toán khi ký hợp đồng, tách biệt với tiền thuê hằng tháng và cần trả trước khi chuyển vào. Khoản này thường gồm tiền đặt cọc (shikikin), tiền lễ (reikin), cùng các mục như phí môi giới, phí bảo lãnh, bảo hiểm hỏa hoạn, phí thay khóa và phí hồ sơ. Tùy tòa nhà, một số mục là bắt buộc, vì vậy cần yêu cầu bảng kê chi tiết để dự trù chính xác.
1.1. Tiền thuê tháng đầu (yachin)
Khoản tiền thuê của kỳ đầu tiên sau khi nhận nhà, thường tính tròn theo tháng hoặc theo ngày nhận chìa. Một số hợp đồng yêu cầu nộp kèm phí quản lý của tháng đầu. Hãy kiểm tra ngày chốt cước để biết kỳ thanh toán tiếp theo và tránh trả trùng.
1.2. Tiền đặt cọc (shikikin)
Khoản đảm bảo nghĩa vụ, dùng để khấu trừ chi phí vệ sinh và khôi phục hiện trạng khi trả nhà. Phần còn lại (nếu có) sẽ được hoàn. Chụp ảnh hiện trạng lúc nhận và lưu biên bản bàn giao để giảm tranh chấp khi đối soát đặt cọc.
1.3. Tiền lễ (reikin)
Đây là khoản cảm ơn cho chủ nhà, không hoàn lại. Nhiều căn có “no reikin” giúp giảm tổng đầu vào, nhưng điều kiện về vị trí, số lượng phòng trống hoặc yêu cầu khác có thể khác nhau. Hỏi trước để so sánh tổng chi phí giữa các căn tương đương.
1.4. Phí môi giới (chūkai tesuryō)
Phí dịch vụ của bên môi giới khi kết nối bạn và chủ nhà/đơn vị quản lý. Thông thường nêu rõ trong bảng kê chi phí và hợp đồng. Có thể thương lượng ở một số trường hợp hoặc khi thuê trực tiếp đơn vị quản lý tòa nhà.
1.5. Phí bảo lãnh
Thu khi sử dụng công ty bảo lãnh nếu bạn không có người bảo lãnh cá nhân. Cách tính thường dựa trên tiền thuê và phí quản lý; có nơi thu thêm phí gia hạn hằng năm. Mức phí thường bằng một nửa tháng tiền nhà. Nên hỏi rõ tỷ lệ, thời hạn hiệu lực và thời điểm nộp lại.
1.6. Bảo hiểm hỏa hoạn
Nhiều hợp đồng yêu cầu mua bảo hiểm 1–2 năm để bảo vệ rủi ro tài sản và trách nhiệm. Phí không lớn so với tổng đầu vào nhưng là điều kiện bắt buộc ở nhiều tòa nhà. Kiểm tra phạm vi bồi thường và cách gia hạn khi hết hạn.
1.7. Phí thay ổ khóa
Áp dụng để đảm bảo an toàn khi bàn giao căn hộ. Một số tòa nhà bắt buộc thay khóa mới, số khác cho phép giữ nguyên. Hỏi loại khóa, chi phí cụ thể và liệu có thể tự chọn gói tương đương hay không..
2. Chi phí hàng tháng sau khi dọn vào
Sau khi hoàn tất các loại tiền khi thuê nhà ở Nhật thuộc nhóm đầu vào, bạn sẽ bước vào giai đoạn chi trả định kỳ. Ghi rõ các khoản cố định và biến đổi để chủ động ngân sách. Đừng quên đọc kỹ lịch chốt cước và hình thức thanh toán.
2.1. Tiền thuê hàng tháng
Giá thuê thường cố định theo hợp đồng 2 năm, nhưng có thể thương lượng khi gia hạn hoặc ở mùa thấp điểm. Các căn gần ga, nội thất mới hoặc tòa nhà tiện ích thường giữ giá cao.
2.2. Phí quản lý/Dịch vụ chung
Khoản này chi cho bảo trì khu vực chung, vệ sinh, thang máy hoặc lễ tân. Nhà riêng có thể không thu, còn chung cư thường có. So sánh tổng “yachin + kanri/kyōeki” để thấy bức tranh thực tế.
2.3. Chi phí khác
Ngoài tiền thuê, phí dịch vụ thì người đi thuê còn cần phải trả các chi phí như là điện, nước, gas, internet, phí gửi xe. Bạn cần đăng ký dịch vụ sau khi nhận nhà. Internet có thể mất vài ngày lắp đặt, nên đặt lịch sớm. Nếu có chỗ đỗ xe đạp/xe máy, kiểm tra mức phí theo tháng.
3. Phí gia hạn, trả nhà và khi đổi nhà
Bên cạnh các loại tiền khi thuê nhà ở Nhật phải trả ban đầu, bạn cũng cần biết khoản phí khi hợp đồng kết thúc. Điều này giúp bạn không bị “bất ngờ” ở năm thứ hai trở đi.
- Phí gia hạn hợp đồng: Thường tương đương khoảng 1 tháng tiền thuê sau chu kỳ 2 năm, nhưng có tòa nhà miễn. Hãy kiểm tra ngay từ lúc ký để chuẩn bị trước.
- Phí vệ sinh khi trả nhà: Hầu hết tòa nhà quy định mức phí vệ sinh cố định, trừ khi có hư hỏng vượt mức hao mòn tự nhiên. Yêu cầu báo giá trước để dự trù.
- Khôi phục hiện trạng và phân biệt hao mòn: Hao mòn tự nhiên do thời gian thường không bắt người thuê chịu trách nhiệm. Hư hỏng do sử dụng sai sẽ bị khấu trừ. Chụp ảnh hiện trạng lúc nhận nhà là thói quen tốt.
- Phí hủy sớm và thời hạn báo trước: Hợp đồng thường yêu cầu báo trước 1 tháng. Nếu rời đi sớm hơn thời hạn cam kết, có thể phát sinh phạt. Đọc kỹ điều khoản để lên kế hoạch.
4. Mẹo tối ưu chi phí khi thuê nhà ở Nhật
Để tối ưu các loại tiền khi thuê nhà ở Nhật Bản, bạn có thể tham khảo một số mẹo dưới đây mà New B gợi ý:
4.1. Chọn đúng thời điểm & khu vực
Tháng 2–4 là mùa cao điểm chuyển nhà, giá khó thương lượng và căn đẹp “bay” nhanh. Nếu lịch cá nhân cho phép, hãy tìm từ tháng 5–7 hoặc 10–12 để có thêm lựa chọn và dư địa giảm phí. Về khu vực, rời xa ga 8–12 phút đi bộ thường rẻ hơn nhiều so với dưới 5 phút; cân đối thêm tiêu chí an ninh, ánh sáng và tiếng ồn để không đánh đổi quá mức.
4.2. Ưu tiên tin “no reikin”/“no shikikin”
Tin no reikin (không tiền lễ) và no shikikin (không đặt cọc) giúp hạ mạnh tiền đầu vào. Ngoài ra, các căn do công ty quản lý trực tiếp cho thuê (không qua môi giới) đôi khi giảm phí môi giới hoặc có ưu đãi “tháng đầu free”..
4.3. Thương lượng thông minh các khoản mềm
Không phải khoản nào cũng mặc định cố định. Bạn có thể thử:
- Phí môi giới: xin giảm còn 0.5 tháng hoặc yêu cầu dịch vụ thêm (hỗ trợ đăng ký điện/nước/gas, đặt lịch internet).
- Phí thay khóa/khử khuẩn: hỏi tính bắt buộc, đề nghị chọn gói thấp hơn hoặc tự lo nếu tòa nhà cho phép.
- Lịch nhận nhà: dời sang đầu tháng để tránh bị tính thêm kỳ lẻ.
- Tiền lễ: nếu căn đã trống lâu, có thể xin giảm 0.5 tháng hoặc miễn.
4.4. Chuẩn hồ sơ để tăng tỷ lệ đỗ thẩm định (đỡ phát sinh)
Hồ sơ rõ ràng giúp qua bảo lãnh nhanh, tránh mất cơ hội căn rẻ (phải đi thuê căn khác đắt hơn). Chuẩn bị:
- Giấy tờ thu nhập/giấy xác nhận trường, hợp đồng lao động, thẻ cư trú, liên hệ khẩn cấp.
- Tỷ lệ tiền thuê/thu nhập nên an toàn (thường ≤30–35%).
- Giải thích ổn định tài chính (tiền tiết kiệm, bảo lãnh công ty) nếu mới sang/đổi việc.
>>> XEM THÊM: TỐI ƯU CHI PHÍ DU HỌC NHẬT BẢN 2026 CÙNG NEW B
5. Bảng giá thuê nhà ở một số khu vực của Nhật Bản
Để bạn ước lượng nhanh tổng ngân sách, dưới đây là bảng giá tham khảo theo khu vực và loại căn phổ biến. Mức giá có thể thay đổi theo khoảng cách đến ga, năm xây, tiện ích tòa nhà và mùa chuyển nhà
| Khu vực | Khoảng giá (JPY/tháng) |
| Tokyo | 65,000 – 180,000 |
| Yokohama (Kanagawa) | 55,000 – 150,000 |
| Osaka City | 55,000 – 140,000 |
| Kyoto City | 50,000 – 140,000 |
| Nagoya City | 45,000 – 120,000 |
| Fukuoka (Hakata/Tenjin) | 45,000 – 120,000 |
| Sapporo | 40,000 – 100,000 |
Hiểu đúng cấu trúc các loại tiền khi thuê nhà ở Nhật giúp bạn dự trù ngân sách, thương lượng tự tin và hạn chế phí phát sinh. Nếu bạn còn băn khoăn “tiền đầu vào khi thuê nhà ở Nhật là gì”, hãy nhớ: đó là khoản tổng phải thanh toán khi ký hợp đồng, gồm nhiều mục nhỏ như đặt cọc, lễ, môi giới, bảo lãnh, bảo hiểm và phí thay khóa. Nắm rõ từng mục trước khi chuyển tiền là chìa khóa tránh nhầm lẫn.. Nếu bạn đang có kế hoạch đi du học Nhật Bản, liên hệ New B để được tư vấn 1-1 từ chuyên viên.
